ביום 23.3.2009 אישרה ועדת הכספים של הכנסת הקלת מיסוי בתחום המע"מ, לקבלנים שבנו דירות לצורך מכירה, והשכירו אותן למגורים לתקופת ביניים. עד לאחרונה קבעה תקנה 1(2) לתקנות מס ערך מוסף, התשל"ו-1976, כי קבלן שבנה דירה לצורך מכירה, ומאוחר יותר השכיר אותה למגורים, יחויב לשלם מע"מ על מלוא סכום הדירה (15.5%) כאילו נמכרה.

מכירה רעיונית זו מכונה "שימוש לצורך עצמי", והגיונם של דברים הוא כי במהלך הבנייה קיזז הקבלן מס תשומות שבו נשא (קיבל החזר מע"מ ששילם לספקים ולגורמים שונים), וזאת בהנחה שכאשר תימכר הדירה – ישלם הקבלן מע"מ בגין המכירה. מקום שבו הדירה מושכרת ולא נמכרת, לא משולם מע"מ (שכן השכרה למגורים פטורה ככלל ממע"מ), והחשש הוא אפוא מפגיעה בעקרון ההקבלה של חוק מע"מ (זכאות לניכוי תשומות כנגד חיוב במע"מ), ועל כן נקבעה הוראת המכירה הרעיונית.

דא עקא, שלאור מצב הדברים ולאור המשבר הכלכלי, אי מכירת הדירה נובעת לעתים מאילוצים כגון ירידה בביקושים או מחירים נמוכים, שבגינם מעדיפים קבלנים להמתין להתאוששות במחירים.

בסיטואציה כזו עמדה לפני הקבלן החלטה לא פשוטה, שכן אם יותיר את הדירה ריקה, יפסיד תשלום דמי שכירות; לעומת זאת, אם ישכיר את הדירה לתקופת ביניים עד מכירתה, יחויב מיידית בתשלום מלוא המע"מ – תוצאה קשה בייחוד בימים אלה, שכן עקב מחנק האשראי מתקשים הקבלנים קושי אמיתי להשיג מימון לצורך תשלום מע"מ במקרה שבו הדירה טרם נמכרה.

הפתרון שיושם כעת, לאור יוזמה של התאחדות הקבלנים, הוא מתן אפשרות לקבלנים להשכיר את הדירות לתקופה של עד שנתיים, בלי לשלם בינתיים את המע"מ. רק אם וככל שיחלפו שנתיים של השכרה, יחול החיוב במע"מ. פתרון זה חל גם בעבר מכוח הוראת שעה שתוקפה פג ביום 31.12.2005, וכעת היא הוארכה רטרואקטיבית החל בסוף שנת 2005.

לאור התיקון הנוכחי, חשוב מאוד לחברות קבלניות לבחון אם שולם מע"מ בשנים האחרונות בגין שימוש לצורך עצמי בגין השכרה כאמור, ואם וככל ששולם – אפשר לתקן את דוחות המע"מ ולדרוש חזרה את המע"מ ששולם.

לדעתנו, אפשרות זו קיימת גם במקרים שבהם חבויות המע"מ הוסדרו מול רשויות מע"מ במסגרת הסכם. זאת, מאחר שעל אף כוחו המחייב של הסכם וחשיבות כיבודו, הרי בענייננו הביע המחוקק עצמו (ובכלל זה, גם משרד האוצר) את כוונתו להחיל את ההקלה רטרואקטיבית.

לבסוף, יש לציין כי גם במקרים שבהם יוטל מע"מ על קבלנים כ"שימוש לצורך עצמי", וישולם מע"מ, הרי לדעתנו ההשלכות עשויות להיות קשות פחות מכפי שנחזה בתחילה.

כך, מעניין רמדו בע"מ (ע"א 1340/90) עולה כי המע"מ שישולם בגין המכירה הרעיונית ניתן יהיה לקיזוז ברובו כמס תשומות, כנגד המע"מ שיוטל בעת מכירת הדירות בפועל (למעט חלק יחסי שייוחס לעסקת ההשכרה).

בעניין החברה לפיתוח (ע"ש 9066/01) יושם פתרון אחר, והוא – החלת פטור מלא ממע"מ למכירת הדירות בפועל בעתיד. תוצאה זו נובעת מכך שאם אי אפשר לקזז את התשומות על המכירה הרעיונית, ממילא גם אין מקום להטיל מע"מ על המכירה בפועל (סעיף 31(4) לחוק מס ערך מוסף, התשל"ו-1975). פתרון זה עשוי להשתלם אם וככל שהמכירה העתידית תהיה בשווי גבוה משמעותי מן השווי בעת המכירה הרעיונית.